NRGreport
Menü

Radványi: ingatlanpiaci sokkot okozhatnak a szigorodó előírások

Interjú | Végh Zsófia | 2016-04-04 05:50

Amíg az energiahatékony technológiák alkalmazását a vevői oldal nem képes ezt nála később mutatkozó, hosszabb távú előnyként beárazni, a fejlesztő nehezen építi be üzleti tervébe -mondta az NRGreportnak Radványi Gábor, a Corvin-negyedet fejlesztő Futureal főépítésze. Nehézségekkel szembesül majd a piac, amikor a szigorodó előírások a fejlesztések gazdaságosságát veszélyeztetik, várható egy kezdeti sokk - vélte az építész. A szakember arról is beszélt: szívesen használnak távhőt energiaforrásként, ám lakóépületeknél viszont nem merik még bevezetni, mert a magyar vásárlóknál ez értékcsökkenést jelentene.

Milyen új energetikai, energiahatékonysági elvárásokat szült az aktuális építőipari fellendülés? 

Radványi Gábor

Radványi Gábor 2006-ban csatlakozott a Futureal Csoporthoz, főépítészként azóta irányítja a fejlesztések terveztetését. Feladatkörébe tartoznak a cégcsoport városrehabilitációs-, kereskedelmi- és irodafejlesztéseinek, akvizíciós tevékenységeinek, valamint Magyarországon kívüli fejlesztéseinek tervezési és engedélyeztetési feladatainak koordinálása.

Mielőtt a Futurealhoz került, hét évig egy tervezőirodában vezető tervezői feladatkört látott el, ahol köz- és magánberuházásban megvalósuló lakó-, iroda-, oktatási-, kulturális- és logisztikai épületek tervezését irányította. Egyik alapítója és alelnöke a Magyar Környezettudatos Építés Egyesületének (HuGBC).

A lakásfejlesztés tekintetében mindig is problémánk volt a örnyezettudatossággal. Fejlesztőként egy megtérülő beruházás megvalósítása rögtön önellentmondás. A fejlesztő abban érdekelt, hogy minél rövidebb ideig legyen jelen egy ingatlan életében, az energiahatékony beruházás pedig akkor térül meg, ha annak hasznát élvező minél hosszabb ideig él az ingatlanban. A fejlesztőnél a kivitelezés megkezdésekor a többletfejlesztés az, ami lecsapódik, a megtérülés a későbbi használónál, tulajdonosnál mutatkozó előny. Amíg a vevői oldal nem képes ezt a nála később mutatkozó, hosszabb távú előnyt beárazni, a fejlesztő nehezen építi be üzleti tervébe, s emiatt nem költ többet a házra. Az, hogy körülbelül mekkora lesz a rezsi, még érdekli az embereket, azonban az, hogy miből tevődik össze, már sok esetben irreleváns számukra.

Nagyléptékű lakóházak építése esetén kérdés, hogy valóban megtérülnek-e azok a rendszerek, melyeket környezettudatos megoldásoknak gondolunk családi ház léptékben.  Van olyan épületünk, melynek felét megújuló energiával – a geotermiával – fűtjük. Egy ekkora rendszerben a hőszivattyúk fogyasztása olyan mértékű, hogy a gázfűtéssel azonos összköltségű. A rezsi költsége nem kimutathatóan lenne alacsonyabb, emiatt nem fizetnek többet az adott ingatlanért. Ráadásul vásárlóink közel 70%-a befektetési céllal vesz lakást, vagyis nem náluk jelentkezik a megtérülés. Érdekelt-e valaki abban, hogy a bérlője kevesebb rezsit fizessen? Az újabb házakba nem telepítettünk hőszivattyút: nagyon korszerű központi gázkazánokat működtetünk. Jelenleg ez a leghatékonyabb és gazdaságosabb megoldás, amíg nem kötelez rá jogszabály, hogy új technológiákat vezessünk be.

Az irodaépületeknél ugyanakkor a zöld megoldások megléte ma már alapkövetelmény.

Álláspontunk szerint ma Magyarországon nem szabad zöld minősítés nélküli irodaházzal a piacra lépni.  A piac még nem olyan képzett, hogy az egyes zöld minősítések közötti különbséget felismerje.  Még kevésbé néznek utána annak, mire terjed ki a minősítés – az egész épületre vagy csak a közös területre, az üzemeltetésre, stb. Előfordul, hogy a tulajdonos nem újítja meg a minősítést, s erről nem tájékoztatja a bérlőit. A piac képzetlensége furcsa helyzetet teremt. Itt még oktatási oldalról sok feladata van a Magyar Környezettudatos Építés Egyesületének. Vannak épületek, ahol a tulajdonos csupán azért kér minősítést a házra, mert egy olyan bérlőt szeretne megszerezni, akinek vállalati szinten fontos a minősítés, ugyanakkor egyre több a felelősen gondolkozó fejlesztő, akik jó irányba terelik ebben a témában a szektort.

Mi hajtja akkor a piacot? Minek tudható be a lakóingatlanok és irodaházak közötti éles energiahatékonysági/technológiai különbség?

Mindkét esetben a végfelhasználó hozzáállása. Ha nincs minősítés, sok bérlő nem is vesz fontolóra egy irodaépületet:  ez egy kötelező elem ma már az irodabérlőknél.  Versenyelőnyt jelenthet egy másik, azonos lokációjú, azonos paraméterekkel rendelkező ingatlannal szemben a magasabb minősítési szint. A lakáspiacon nem tapasztalható hasonló hozzáállás, a vásárlóknak egyébként is sokkal szélesebb, szubjektívebb szempontrendszerük van lakásvásárlás esetén.

Mennyivel kerül többe egy zöld minősítésű ház fejlesztése?

Nem feltétlenül jelent nagy többletköltséget, odafigyelésről szól inkább. A magyarországi jogszabályi kötöttség egész korrekt szintre juttat házakat. A Futureal esetében föl sem merül, hogy BREEAM Very Good minősítésnél rosszabb házat fejlesszünk Budapesten.  Ide tartozik például, hogy legyen elegendő nyitható nyílászáró egy helyiségben, bár ez valamennyi többletköltséget jelent a homlokzat kivitelezésekor. Nagy előnyt jelent az energetikai auditálás, s hogy külön mérőkkel mérjék a fogyasztást a bérleményeknél, ugyanakkor ez az üzemeltetésnél is hasznos. Kerékpártárolót a jogszabályok alapján kell biztosítani, adni kell mellé egy öltözőt, de mi egyébként is terveznék ilyet.

A bérlőt még az üzemeltetési költségekkel lehet a legkönnyebben megfogni. Ha a lépcsőházban automatikusan lekapcsolódik a villany, a service charge-ot csökkentem, ami versenyelőny. Sok esetben nem a minősítés miatt alakítunk ki környezettudatos vagy energiahatékony megoldásokat, hanem  mert a józan ész is ezt diktálja, de ugyanakkor a minősítés során ezt a magatartásunkat pontokkal díjazzák.

Mekkora megtakarítást jelent a zöld minősítésű ház?

Irodák esetében a kerékpáros öltöző melegvíz ellátásának napkollektorral történő biztosítása az épület energetikai mérlegében nem jelentős tétel, nem ezen múlik, hogy mennyi energiát spórolunk. Az, hogy jó hatásfokú kazánok helyett távhőt használunk, műszaki szempontból egyszerűbb, de nem feltétlenül jelent olyan mértékű megtakarítást a beruházási költségek és a rezsi tekintetében sem.

Mi, ha van rá lehetőségünk távhőt használunk primer energiaforrásként, mert egyszerűbb megvalósítani és olcsóbb. A lakóépületeknél viszont nem merjük még bevezetni a távfűtést, mert a magyar vásárlóknál ez értékcsökkenést jelentene. Nem kockáztathatjuk, hogy azt a bélyeget süssék ránk, hogy ezek távfűtésű lakások, amit a nyitott ablakú panelokkal azonosítanak. Az, hogy a ház belső rendszerén, a hőközponton és a hálózat korszerű kialakításán múlik a rendszer hatásfoka és végső soron lakásaik fűtésköltsége, sajnos nem érdekli az embereket. 

Az irodaházainkba viszont szívesen bevezetjük, problémát az jelenthet, hogy a nemzetközi minősítő cégek sok esetben nem fogadják el zöld energiaként, mivel ez is függ attól, hogy állítják elő az energiát, s a hálózati veszteségek miatt sem egyértelmű a rendszerek hatékonysága.

Milyen az elmúlt 2-3 évben épült/átadott lakóingatlanok energiahatékonysága?

Az uniós átlaggal összevetve a magyarországi rendeletek elég szigorúak. Saját fejlesztéseinknél nem engedhetjük meg magunknak, hogy ne teljesítsünk valamennyi jogszabályt, szabványt, energetikai előírást. Azt tudom garantálni, hogy ezek a mai elvárásoknak megfelelő épületek. Nincs összehasonlítási alapom arra, hogy mihez képest takarítanak meg energiát, hiszen általában egységes az épületeink gépészeti rendszere, régi épületek üzemeltetésével pedig nem foglakozunk.

Az, hogy egy központi kazánt alkalmazunk, biztosan hatékonyabb, mintha több száz cirkó berendezést szerelnénk fel.  A lépték magában rejti a hatékonyságot. Mivel azonban nem fizeti meg a piac, a házaink ilyen szempontból nincsenek túlspecifikálva. Azt tudják, amit a vevők és a jogszabály elvárt tőlük.

Így érthető az uniós és hazai szigorítás: hogy jogszabállyal kötelezik a piacot a környezet/energiahatékonyság fokozására.

Nehézségekkel akkor szembesül majd a piac, amikor az előírások a fejlesztések gazdaságosságát veszélyeztetik. Amikor olyan mértékben nőnek a kivitelezés költségei, hogy nem tudjuk a bérleti díjban kompenzálni. A bérlő a magas díj miatt nem fog új házba költözni, mi pedig az új fejlesztéseinket nem fogjuk megépíteni.

Tart ettől?

Várható egy kezdeti sokk, és eltart egy ideig, míg a szektor minden szereplője, így a végfelhasználók is beárazzák ezt.

Milyen anyagi és technológiai többletteherrel jár a közel nulla energiaigényű házak fejlesztése?

Szigorodó előírások

Új épület létesítése során 2020. december 31-e után használatba vételre kerülő minden épületnél meg kell felelni a 6. mellékletben foglalt követelményeknek - olvasható a jogszabályban, a 6. melléklet pedig nem másról szól, mint a közel nulla energiaigényű épületek követelményszintjéről. Ennek a magasabb követelményrendszernek a hatóságok használatára szánt vagy tulajdonukban álló épületnél már 2018. december 31-e után meg kell felelni.

A "költségoptimalizált követelményszintnek" - amely a közel nulla energiaigényű épületek követelményszintjénél enyhébb, de a jelenleg általánosan elvártnál szigorúbb, 2017. december 31-e után kell megfelelni.

Az őszinte válasz az, hogy nem tudom. Félek attól, hogy a szabályozás nem megfelelően kidolgozott, hogy a hatóság nem felkészült: kivel engedélyeztetem majd a szélerőművet, amit a ház tetejére telepitek, beleszámít-e az összmagasságba… Számtalan részlet nem megoldott. Például a minősítések arra adnak pontot, ha az előírásoknál jobban teljesít az épület. Csakhogy változtak az előírások, szigorodnak a TNM rendelet szerint a hőtechnikai követelmények. Vagyis az a ház, amely eddig 10 pontot kapott egy BREEAM minősítéssorán erre a kreditre, ezután hatot kap, pedig ugyan azt tudja. Több épületünket vastagabb szigeteléssel tervezzük, ha a használatbavételük később, az új szabályok idején történne meg. Bár nem a hőszigetelésen, vagy a nyílászárók átbocsájtási tényezőjén fog múlni: a primer energia használat lesz a nagy kérdés. A megvalósításra vonatkozó előírások nincsenek, a fejlesztőnek, a mérnöknek, az építésznek kell kitalálnia, hogyan kezeljük ezt a kihívást.

Tudják már, milyen megoldásokat alkalmaznak azoknál a házaknál, melyeknek a szigorúbb előírásoknak kell megfelelniük?

Nincs ilyen házunk, ezért még nem gondolkoztunk ezen. A jogszabály eltérő időpontot határoz meg köz- és magánberuházásokra. Először a közberuházásoknál szembesülnek majd azzal, hogy mivel jár ez a fajta tervezés, kivitelezés a költség tekintetében. Ha ezek a problémák tervezett fejlesztéseket lehetetlenítenek el, talán átgondolják, mit lehet mindezzel kezdeni. Lehet, hogy ez lesz a tanulóidőszak, amikor a tervezői gárda a közberuházásokon közpénzből megtanulja, milyen műszaki megoldásokat alkalmazhatók.

Nem kizárt, hogy belefér egy átmeneti/türelmi időszak, ám az uniós előírások megkötik a kormány kezét.

Szerencsére még van néhány évünk addig. Az építőipar robbanása miatt ma annyira le van terhelve a szakma, hogy négy évre sem tekint előre. Kezdeményezni fogom a Magyar Környezettudatos Építés Egyesületében, hogy szakmai szinten beszélgessünk erről.

Rendelkezésre áll megfelelő technológia?  Könnyen elérhető?

Még drága, de rendelkezésre áll, s ha tömegesen lesz rá igény, várhatóan csökken az ára. A szakember kapacitás ma is szűkös: egész Európában nincs annyi szondafúró, amennyire szükségünk lesz.  A tervezők sincsenek felkészülve, nem ismerjük a rendszer minden aspektusát. Bár vannak, akik terveztek már ilyen épületeket, de komoly kihívást jelent, hogy mindet így tervezzék. Már a jelenlegi boomnál látszik, hogy nincs elég szakági tervező. Drasztikusan csökkent az olyan, megfelelő tudású gépész, statikus, elektromos tervező, akikkel ilyen léptékű épületeknél együtt tudnánk dolgozni. A tervezési díjak mára 40%-al nőttek, komolyan érződik, hogy vannak hiányszakmák. Szakmunkás sincs elég, s emiatt a kivitelezési költségek is nőnek, akár 15-20%-al, ami ellehetetlenítheti a beruházásokat.

Végh Zsófia